引言
临街商铺租期届满，承租人搬离时私自拆走了经房东同意加装的门窗和橱窗，好好的商铺直接变成了无门无窗的"空壳"，彻底丧失了使用功能。这种情况下房东索赔能得到支持吗？
近日浙江省宁海县人民法院审结的这起房屋租赁合同纠纷，给所有租赁双方都提了醒，今天我结合《民法典》的规定，给大家梳理清楚退租时装修处置的法律边界。
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法律分析
1. 承租人返还租赁物有法定的义务
很多承租人都觉得，房子我租来的时候什么样，我走的时候还给房东就行，我自己装的东西想拆就拆。但这个想法在法律上是不对的。
根据《民法典》第七百三十三条明确规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。
也就是说，不管合同有没有额外约定，承租人退租的时候，都必须保证租赁物能满足基本的使用功能，这是法律规定的强制义务，不能通过约定免除。本案中门窗本身就是商铺的必备基础设施，没有门窗的商铺根本没法正常使用，李某拆走门窗本身就违反了法定的返还义务。
2. "装修残值不予补偿"不是拆毁的免责金牌
本案中李某反复提出，合同明确写了"租赁期满装修残值不予补偿"，既然房东不给我装修的补偿，我当然有权拆走自己装的东西。这个说法能站得住脚吗？
其实这个观点混淆了两个完全不同的法律关系：合同约定"装修残值不予补偿"，只是说租期届满后，房东不需要给承租人折价补偿剩下的装修价值，这一条免除的是房东的补偿义务，绝对不是授权承租人可以随意拆毁房屋设施、破坏房屋使用功能，更不能免除承租人返还合格租赁物的法定义务。
如果按照李某的逻辑，承租人装修了整面墙，拿不到残值补偿就把整面墙砸掉，法律显然不可能支持这种恶意损毁他人财物的行为。
3. 区分附合装修和未附合装修，权利完全不同
很多人分不清，退租的时候哪些能拆、哪些不能拆？核心标准就是：这个装修有没有和房屋主体形成附合。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：
承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
同时该解释也明确了，未形成附合的装饰装修物，承租人可以拆除带走，但拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
简单给大家划清边界：
本案中李某加装的推拉门和橱窗，已经和商铺墙体固定形成附合，属于房屋不可分割的一部分，当然不能随便拆走。
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风险提示
1. 承租人风险：如果擅自拆除附合装修造成房屋无法使用，不但要赔恢复原状的费用，还要赔偿房屋空置期间的租金损失，像本案中承租人最终赔了三万余元，拆走的门窗卖不了几个钱，反倒赔了大钱，实在得不偿失。如果拆除行为造成房屋主体结构严重损坏，损失金额较大的，还可能涉嫌故意毁坏财物，承担行政甚至刑事责任。
2. 出租人风险：如果承租人退租擅自拆改，出租人没有及时到场收房、固定证据，导致损失扩大的部分，法院可能不会支持赔偿，维权会变得很困难。
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实务建议
针对房屋租赁中的装修处置问题，我给租赁双方提几个实用建议：
对于承租人
1. 装修前一定要取得房东的书面同意，不要偷偷装修，同时一定要在合同里明确约定租期届满后装修的处置方式：哪些可以拆走，哪些留给房东，要不要补偿，提前写清楚避免争议。
2. 退租的时候按照约定返还房屋，不要擅自拆除附合装修，保持房屋的基础使用功能，否则要承担额外的赔偿责任。
对于出租人
1. 签租赁合同时，就要提前明确装修处置、残值补偿、返还标准的约定，避免事后扯不清。
2. 租期届满承租人退租时，一定要第一时间到场查验房屋，一旦发现有损坏、擅自拆除的情况，第一时间拍照录像固定证据，及时协商或者起诉，避免房屋长期空置导致损失扩大，没办法全额索赔。
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结语
房屋租赁中装修和返还的纠纷，本质上都是因为事前没有约定清楚，事后又都只站在自己的角度考虑问题。记住一句话：契约精神的基础是履行自己的义务，你享受了租赁期的使用利益，退租时就要承担返还合格房屋的义务，不能为了一点小利造成大损失。
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关于赵彪律师
赵彪律师长期专注于民商事诉讼、企业法律顾问、合同纠纷、债务纠纷、企业治理纠纷、婚姻家庭、涉经济犯罪刑事辩护等领域。执业以来办理上千起案件，积累了丰富的实务经验，致力于为当事人提供优质、高效的法律服务。